Торги арестованных квартир

Содержание

Квартирные аукционы

Торги арестованных квартир

В Москве на аукционы выставлено около 1 тыс. жилых объектов. Рассказываем, что продается на торгах и можно ли на них выгодно купить квартиру

Nokwan007/shutterstock

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru).

Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России.

Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС.

Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат.

С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта.

По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы.

Подача заявок осуществляется электронно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости.

Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб.

Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).

Как проходят аукционы по продаже квартир

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения.

Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Насколько выгодна покупка жилья на торгах

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%.

Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая.

Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота.

Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше.

Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы.

Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Кто может участвовать в аукционах

В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.

По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск).

Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».

В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс.

квартир в новостройках.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f5222db9a79477e995575cb

Условия продажи квартиры с торгов приставами

Торги арестованных квартир

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Продажа квартиры на торгах

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.

Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.

Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Как снять арест с квартиры?

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

  • добровольное погашение задолженности;
  • остановка исполнительного производства по решению суда;
  • при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
  • процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-torgov.html

Инструкция: как купить квартиру на публичных торгах | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Торги арестованных квартир

На публичных торгах продаются квартиры, изъятые у банкротов, физических и юридических лиц.

Объекты выставляются на продажу с хорошим дисконтом — это возможность приобрести жилье для себя или инвестировать для дальнейшей перепродажи.

Купить недвижимость может любой желающий, но не все знают о такой возможности. Рассказываем, где искать информацию, как участвовать в аукционах и насколько это выгодно.

Что такое публичные торги

Публичные торги — это, согласно 1 ст. 449.1 ГК РФ, процедура продажи имущества физического лица, признанного банкротом по решению суда. Они проводятся в виде аукциона, открытого предложения или конкурса.

Приобрести с торгов можно:

  • квартиру/долю, комнату;
  • земельный участок;
  • дом, коттедж, дачу, таунхаус;
  • гараж, машиноместо;
  • коммерческие объекты.

Процедура покупки зависит от организатора торгов.

Кто проводит публичные торги

Для покупателя важно знать, кто продает имущество, от этого зависит его стоимость и размер дисконта. Реализовывать недвижимость могут банки-кредиторы, ФССП, муниципальные органы власти.

ФССП

ФССП — это Федеральная служба судебных приставов. Приставы продают недвижимость, которая взыскана в результате исполнительного делопроизводства при процедуре банкротства.

Это могут быть залоговые квартиры или иное жилье банкрота (если оно не единственное). Объектом продажи может быть и другая недвижимость: дача, земельный участок, гараж.

Финансовым управляющим проводится оценка имущества, затем оно реализуется через публичные торги.

Банки

Если заемщик не погашает ипотеку или другой кредит, обеспечением по которому выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. Затем имущество выставляется на торги и проводится аукцион на его продажу. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Кредитные организации могут продавать залоговое имущество и без решения суда. Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

  • недвижимость выступает обеспечением по кредиту;
  • заемщик неоднократно нарушает требования кредитного договора;
  • заемщик согласен на реализацию объекта недвижимости.

В этом случае недвижимость реализуется без аукциона. Стоимость определяется по соглашению между покупателем и продавцом по согласованию с кредитором.

Муниципальные органы власти

Органы власти могут устраивать аукционы по продаже муниципального имущества, в том числе недвижимости, которая подлежит приватизации, была передана муниципалитету по решению суда или по социальным программам.

Пример На сайте Моссоцгарантия можно приобрести квартиру по сниженной цене, которая реализуется через Департамент столицы. При заключении пожизненной ренты пенсионеры получают прибавку к пенсии, а их квартира после смерти продается на аукционе. Поскольку квартиры пенсионеров, как правило, требуют хорошего ремонта, они выставляются на продажу с хорошей скидкой от рыночной цены.

Как приобрести квартиру или другую недвижимость на публичных торгах

Купить недвижимость на публичных торгах можно через аукцион или через сайты банков.

На аукционе

Извещения о проведении аукционов и конкурсов о продаже имущества официальными органами публикуются в городских средствах массовой информации, на сайтах администрации муниципальных образований, на площадках интернет-агрегаторов.

Официальные интернет-площадки, где можно найти извещения о продаже:

Сайты, где собраны актуальные предложения от организаторов торгов:

  • РОСЭЛТОРГ
  • ЭТП РАД
  • РУТОРГИ

Извещение содержит параметры объекта, первоначальную стоимость, дату, место и время проведения торгов, форму подачи заявок, перечень необходимых для подачи заявки документов. Поиском информации о будущих торгах покупатель занимается самостоятельно.

Сегодня все торги проводятся в электронном виде через специализированные интернет-площадки. Чтобы участвовать в электронном аукционе необходимо сначала пройти несколько этапов:

  1. Приобрести сертификат ЭЦП. Электронные цифровые подписи заказывают в Удостоверяющих центрах. Список аккредитованных центров размещен на сайте Банка России. Для получения ЭЦП потребуются документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации, доверенности на уполномоченных лиц. Срок изготовления — два дня. Стоимость электронной подписи — от 1200 руб. в год.
  2. Пройти аккредитацию на Электронной торговой площадке. Информация об электронной площадке, где будет проходить аукцион, размещается в извещении на проведение торгов. Потребуются следующие документы: заявление, паспорт, ИНН, СНИЛС. Юридические лица предоставляют уставные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ. Срок регистрации до пяти дней при наличии всех необходимых документов. Процедура регистрации на федеральных площадках бесплатная. Если обратиться за помощью в специализированные компании, которые помогают в аккредитации, получении электронной подписи и могут представлять ваши интересы на торгах, услуга будет стоить от 3 тыс. руб.
  3. Для допуска к торгам участник должен внести задаток. Его размер указывается в извещении — обычно до 5 % начальной стоимости имущества. Перечисление осуществляется с карты на счет, указанный в аукционной документации. Если участник выиграет аукцион, задаток спишется продавцу в качестве аванса. При проигрыше он вернется участнику.

Процедура покупки недвижимости с аукциона:

  • вы находите подходящую недвижимость в объявлениях или на сайтах, указанных выше;
  • переходите на электронную площадку, указанную в извещении, проходите процедуру аккредитации;
  • выбираете лот, вносите задаток и подаете заявку на участие с приложением необходимых документов;
  • происходит проверка документов (до пяти дней), после этого вам будет выслано уведомление о допуске (или не допуске) к аукциону;
  • при получении допуска участники торгов могут предварительно осмотреть недвижимость, если это предусмотрено в извещении о проведении аукциона;
  • не позднее трех дней после установления участников проводятся торги;
  • если вы готовы купить недвижимость по начальной стоимости, заявляете об этом;
  • если покупателей несколько, начинаются торги на повышение стоимости.

Если вы стали победителем, на электронную почту придет протокол о приоритетном праве на приобретении данного объекта по утвержденной на аукционе стоимости, с датой и местом заключения договора купли-продажи недвижимости.

Если победитель передумал покупать квартиру, внесенный задаток ему не возвращается, а недвижимость будет предложена участнику, который занял второе место. Дата и место заключения договора могут быть изменены по согласованию с продавцом.

В случаях, когда покупателя на объект не находится, торги объявляются несостоявшимися. Стартовая цена на недвижимость снижается на 10–15%, подается новое извещение и проводится повторный аукцион. Если имущество так и не реализовано, проводится аукцион по снижению цены. Этот порядок применяется на всех аукционах, независимо от организатора.

Пример

  1. На аукцион выставлена квартира стоимостью 5 млн руб. Торги признаны несостоявшимися, так как не поступило ни одной заявки на участие.
  2. Стоимость квартиры снижается на 10%, и она выставляется за 4,5 млн руб. Если на этом аукционе будут участники, они повышают цену на аукционный шаг. Победителем становится участник, предложивший максимальную цену.
  3. Если аукцион опять признан не состоявшимся, квартира выставляется на продажу через публичное предложение. Организатор торгов устанавливает стоимость недвижимости 4,5 млн руб., участники выставляют предложения, по какой цене они готовы купить объект: 3 млн руб., 3,5 млн руб., 2,8 млн руб. Победителем становится участник, предложивший 3,5 млн руб.

Участники, которые разбираются в этапах проведения аукционов по банкротству имеют большие шансы приобретения активов по самой выгодной цене.

Напрямую через банки

Если должник добровольно согласился продать ипотечную квартиру (или другую недвижимость), и заявленная стоимость устраивает покупателя, стороны могут договориться о приобретении объекта напрямую, без участия в торгах. В этом случае банк не подает в суд на заемщика, не запускается процедура банкротства. Кредитору важно, чтобы должник вернул кредит любыми способами.

Перечень залогового имущества с характеристиками объектов и способом продажи, которое реализуют банки, есть на их официальных сайтах, например, у Сбербанк, ВТБ, Банк УралСиб.

Первоначальная цена устанавливается в размере среднерыночной стоимости недвижимости в данном регионе. Но она может быть снижена по соглашению между покупателем и продавцом, если это устроит кредитора.

Например, на сайте ВТБ размещена информация о продаже квартиры в Москве:

В объявлении есть адрес недвижимости, ее площадь, количество комнат. Связаться с продавцом и договориться о цене можно по телефону, через электронную почту.

Приобрести квартиру можно как за счет собственных средств, так и оформить ипотеку в банке (в этом же или любом другом).

Если заемщик против продажи, банк подает в суд и недвижимость реализуется на аукционе в общем порядке.

Этот способ покупки квартиры проще, но он менее выгодный, так как продавцы редко делают хорошую скидку от рыночной цены.

Нюансы покупки недвижимости с публичных торгов

Покупка недвижимости с публичных торгов может стать удачным способом инвестирования свободных денежных средств. Вы получаете возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, сами определяете, сколько вы готовы заплатить.

По данным «Официального сайта о размещении информации о проведении торгов» только 1 из 5 аукционов признается завершенным. Это объясняется тем, что на торгах может быть не заявлено ни одного участника.

Покупателям сложно искать предложения — необходимо пересматривать массу информации на разных сайтах. Аукционов по продаже недвижимости в небольших городах проводится немного, придется долго ждать.

Кроме того, может не получиться приобрести квартиру в нужном районе и на нужном этаже.

Что необходимо учитывать:

  • до начала аукциона невозможно определить, насколько выгодной будет сделка, сколько будет участников и как они поднимут цену;
  • не всегда есть возможность сделать осмотр недвижимости перед аукционом;
  • если банк продает недвижимость по соглашению сторон с должником, ее стоимость будет не сильно отличаться от рыночной, поэтому выгодность сделки будет минимальна;
  • собственник может попытаться отсудить недвижимость обратно;
  • бывшие собственники могут изрядно помотать нервы, отказываясь выселяться.

Памятка покупателю

  • Чтобы участвовать в публичных торгах, заранее получите сертификат ЭЦП, зарегистрируйтесь на торговой площадке, где будет проходить аукцион;
  • несмотря на то, что банк контролирует чистоту сделки, все равно убедитесь что в квартире нет зарегистрированных граждан, особенно несовершеннолетних;
  • если вы опасаетесь, что не сможете разобраться в аукционной документации, обратитесь за помощью в специализированную консалтинговую компанию.
  • 11 Окт 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение komission.vtb.ru, rosim.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/instruktsiya-kak-kupit-kvartiru-na-publichnyh-torgah.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.