Трейд ин в недвижимости что это

Содержание

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

Трейд ин в недвижимости что это

Вы хотите переехать в новостройку, и при этом у вас есть старая квартира. Традиционно, чтобы продать старую и купить новую нужно много времени и усилий: найти продавца, договориться с застройщиком.

Из-за волокиты с продажей можно упустить квартиру мечты, а процесс растянется на год, а то и больше.

А можно проще: по программе трейд-ин вы можете использовать старую квартиру для частичной или полной оплаты новой квартиры в режиме «одного» окна.

Рассказываем, в чем суть схемы, какие у нее особенности, достоинства, ограничения и риски.

Что такое трейд-ин

Понятие трейд-ин (trade-in) пришло из автомобильного рынка. Суть программы заключается в том, что в зачет стоимости нового авто идет ваш старый автомобиль.

В недвижимости схема сложнее, чем при покупке машины. Классический трейд-ин квартиры выглядит так: покупатель продает квартиру застройщику или агентству недвижимости, передает все права на нее и доплачивает разницу между стоимостью старого жилья и нового. Но на российском рынке эта схема имеет ряд особенностей.

Как работает трейд-ин в недвижимости

На рынке эту схему часто называют «квартира в зачет», «взаимозачет», но по сути она таковой не является, нельзя провести прямые аналогии между trade-in и взаимозачетом.

Продажа квартир в новостройке по этой схеме — это не простой обмен старой квартиры на новую. Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять старые метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе.

Застройщик под видом зачета предлагает вам продать через аффилированное агентство-партнера вашу старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой. Всё делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Технически схема трейд-ин — две сделки, которые проходят параллельно: продажа и покупка. Заключаются два договора:

  • договор на реализацию старой квартиры, в котором прописывается стоимость продажи и размер комиссии за оказанные услуги;
  • договор бронирования квартиры в новостройке, где за вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.

Вы можете сделать всё это и самостоятельно: найти собственника на старую квартиру, провести сделку и принести деньги застройщику. Но часто это неудобно: нужно тратить время и силы на поиски покупателя, искать и бронировать квартиру в новостройке и проверять все документы.

Для реализации жилья по схеме трейд-ин застройщик в большинстве случаев сотрудничает с аффилированными агентствами. Они оценят недвижимость и продадут ее в заранее согласованные сроки.

Бывают и редкие случаи классической схемы, когда старую квартиру выкупает непосредственно застройщик или агентство недвижимости и потом сбывает ее по своим каналам. Но это скорее исключения — традиционно застройщик специализируется на первичном жилье, для операций на вторичном рынке существуют агентства недвижимости.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.

Первый шаг. Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.

Второй шаг. Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.

Третий шаг. Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.

Четвертый шаг. Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.

Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг. Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг. После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.

При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.

На что нужно обратить внимание

  • Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.
  • Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.

Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.

Требования к квартире для продажи

Схема трейд-ин работает, если старую квартиру легко продать. Требования к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные у всех девелоперов:

  • Квартира должна быть целиком, то есть не комната и не доля. Часто не подходят для трейд-ин и загородные дома.
  • Квартира для продажи должна располагаться в том же городе, где приобретается новое жилье.
  • Юридическая «чистота» квартиры: она должна находиться у вас в собственности; нежелательно, если одним из собственников является несовершеннолетний или же в прошлом было много собственников; на квартиру не должен быть наложен арест.
  • Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи и размер скидки.
  • В квартире сделан косметический ремонт — так агентству будет проще найти покупателя./li>
  • Год постройки дома — не раньше 1960; дом не в аварийном состоянии, его износ не превышает 40%; перекрытия не деревянные; если были перепланировки, то они согласованы.
  • Если у вас квартира в новостройке, а у застройщика есть программа трейд-ин, то легко получится сделать обмен, выбрав новую квартиру среди ЖК застройщика.

Проверят и определят, подходит ли квартира для продажи застройщик или агентство-партнер, когда будут оценивать ее.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

  • Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
  • Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
  • Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
  • Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
  • Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
  • Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
  • Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
  • Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
  • Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

  • У сделок по трейд-ин есть и минусы, ограничения и риски:
  • Главный минус трейд-ин — потеря в стоимости продаваемой квартиры на дисконте и оплате всех комиссий. В среднем это от 5 до 20% от рыночной цены квартиры, а иногда этот процент может достигать и 30.
  • Нужно где-то жить, если новая квартира еще на этапе строительства. Кроме того, может потребоваться ремонт, что еще дальше отодвинет новоселье.
  • Поскольку старая квартира становится чужой собственностью, придется жить у родственников или временно снимать жилье, а это дополнительные расходы.
  • Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
  • Узкий выбор нового жилья. В схеме участвуют не все застройщики или не все жилые комплексы выбранного застройщика. И это может быть даже не каждая квартира в выбранном доме.
  • Не все старые квартиры попадают под трейд-ин из-за предъявляемых к ним требований.
  • Всегда есть риск, что строящийся дом перейдет в разряд долгостроев.
  • Нет возможности передумать — деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика в качестве основного взноса за новую.
  • Можно столкнуться с недобросовестными схемами, когда, например, агентство нашло покупателя на вашу квартиру, и вы подписали договор купли-продажи, а застройщик вдруг отказался продавать новую. Чтобы этого не произошло, тщательно выбирайте застройщика или агентство-партнера. Наши материалы о выборе квартиры в новостройке и выборе надежного агентства недвижимости могут вам помочь.

У кого из застройщиков есть программа trade-in

Подобрали несколько застройщиков, которые работают по схеме трейд-ин.

локация: ЦАО, Пресненский район, м. Шелепиха, 5 мин. пешком

цены: от 10,7 млн рублей за квартиру 41 кв. м

Жк spires, tekta group

локация: зао, район очаково-матвеевское, м. славянский бульвар, 25 мин. пешком

цены: от 14,2 млн рублей за квартиру 38 кв. м

жк ilove, гк кортрос

локация: свао, останкинский район, м. алексеевская, 14 мин. пешком

цены: от 9,8 млн рублей за квартиру 38 кв. м

жк крылья, группа эталон

локация: зао, раменки, м. аминьевское шоссе, 9 мин. пешком

цены: от 9,7 млн рублей за квартиру 29 кв. м

жк донской квартал, страна девелопмент

локация: юао, донской район, м. тульская, 13 мин. пешком

цены: от 5,1 млн рублей за квартиру 17 кв. м

жк сиреневый парк, afi development

локация: вао, метрогородок, м. бульвар рокоссовского, 21 мин. пешком

цена: от 7,5 млн рублей за квартиру 33 кв. м

жк одинград кварталы лесной и центральный, гк инград

локация: мо, г. одинцово (10 км от мкад), м. одинцово мцд, 31 мин. пешком

цена: от 4,1 млн рублей за квартиру 25 кв. м

жк отрада, отрада девелопмент

локация: мо, г. красногорск, п. отрадное (9 км от мкад), м. пятницкое шоссе, 9 мин. на автомобиле

цены: от 3,9 млн рублей за квартиру 20 кв. м

памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин

  • Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
  • Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
  • Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
  • Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
  • Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
  • Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
  • Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
  • Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
  • Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
  • Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
  • Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
  • Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
  • Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/treidin-v-nedvijimosti-kak-ustroen-obmen-staroi-kvartiry-na-novuiu-5f27b768f53dbf2cbf005466

Обмен жилья по трейд-ин – что это такое и стоит ли с ним связываться?

Трейд ин в недвижимости что это
Борис Лесков, генеральный директор Концерна «РУСИЧ»«По схеме трейд-ин оптимально приобретать недвижимость в уже готовых новостройках, которые должны быть введены в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев. За этот срок квартира на вторичном рынке реализуется и можно въехать в новое жилье без затрат на аренду».

— Что такое трейд-ин в сфере строительства жилья?

— Это услуга покупателю, который в максимально короткие сроки хочет выгодно продать свою недвижимость и приобрести другую, в большинстве случаев более привлекательную по всем характеристикам.

К примеру, если речь идет о трейд-ин в автомобильном бизнесе, владелец авто может приехать в салон на своей поддержанной машине и уехать оттуда уже на новой. В недвижимости это работает немного по-другому.

По сути, здесь совмещаются две параллельные сделки – реализация старой квартиры и бронирование квартиры в новостройке с условием дальнейшей покупки.

Девелоперы, которые имеют собственные отделы продаж и реализуют квартиры сами, редко оказывают услугу трейд-ин, так как продажа вторичной недвижимости не их прямой профиль. Гораздо охотнее на это идут агентства-партнеры застройщиков, для которых сделки на первичном и вторичном рынке – основные направления деятельности и такая схема для них не редкость.

На рынке иногда встречается такой формат, как взаимозачет старой квартиры в счет оплаты новой. Однако широкого распространения он не получил и используется достаточно редко и точечно.

— Какими правовыми актами регулируются такие сделки?

— Так как услуги трейд-ин зачастую оказываются профессиональными агентствами недвижимости, все финансовые расчеты производятся через юридическое лицо.

Юристы компании сопровождают сделку на всех этапах – от подписания агентского договора на реализацию жилья до бронирования квартиры в новостройке и сопровождения сделки на первичном рынке – это регистрация договора долевого участия (ДДУ), а позже после ввода дома в эксплуатацию – оформление собственности.

— Как должен протекать процесс заключения сделки?

— Для начала между агентством недвижимости и продавцом заключается стандартный договор, который предусматривает продажу квартиры в оговоренные сроки и за определенную сумму. В договоре также прописывается комиссионное вознаграждение, которое должен оплатить продавец агентству.

Параллельно с этим договором и реализацией квартиры на вторичном рынке, заключается договор бронирования квартиры в новостройке, где фиксируется стоимость квартиры на определенный срок – при схеме трейд-ин в среднем на 60 дней. И в этом присуствует существенный плюс такой схемы – за клиентом забронирована не только квартира, но и ее стоимость.

Длительность такой брони – сугубо индивидуальна и зависит от многих факторов: темпов строительства, динамики продаж и т.д. Иногда за покупателем фиксируется только квартира, при этом сроки и стоимость объекта не указываются, в этом случае у покупателя есть гарантии, что понравившаяся ему квартира не будет продана другим.

После того, как квартира на вторичном рынке реализована, продавец уже покупает квартиру в новостройке, внося за нее деньги на аккредитив или эскроу-счет.

— С какого момента нужно освобождать квартиру, которую вы сдаете в трейд-ин?

— Все зависит от договоренностей с агентством, которое продает или производит взаимозачет старой квартиры на новую или договоренностей с покупателем, который приобрел вторичную недвижимость.

— Какие подводные камни есть в таких сделках?

— Перед любой сделкой с недвижимостью, особенно если речь идет об альтернативных и ипотечных сделках, а также при трейд-ин необходимо внимательно посчитать выгоду и планируемые расходы, как единовременные, так и постоянные.

Трейд-ин подходит далеко не всем, и дело здесь не в юридических сложностях, как может показаться на первый взгляд. К примеру, вы планируете покупку квартиры в доме, который будет введен в эксплуатацию через 1,5-2 года.

Соответственно после продажи своего вторичного жилья возникнет необходимость где-то жить в ожидании получения ключей, поэтому необходимо заложить расходы на аренду квартиры. Компенсировать эти затраты можно, если покупать жилье на ранних сроках строительства.

Так при приобретении квартиры на этапе котлована ее стоимость может вырасти на 25-30%.

По схеме трейд-ин оптимально приобретать недвижимость в уже готовых новостройках, которые должны быть введены в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев.

За этот срок квартира на вторичном рынке реализуется и можно въехать в новое жилье без затрат на аренду. Рекомендую рассчитать планируемые затраты на ремонт, если у застройщика отсутствует такая опция.

Ремонтные работы могут затянуться, поэтому помимо затрат на отделку, необходимо также заложить расходы на краткосрочную аренду.

Поэтому перед тем как воспользоваться схемой трейд-ин хорошо все проанализируйте и посчитайте, есть ли разница в стоимости продажи и покупки жилья, в какую сумму обойдутся услуги агентства, договор бронирования и регистрация ДДУ, а позже и оформление в собственность. Включите в расчеты непредвиденные расходы – аренду квартиры, в случае задержки сдачи дома, расходы на ремонт и т.д.

Схема трейд-ин – это не про инвестиции. Важно выгодно продать имеющееся жилье и полученной от сделки суммой компенсировать все расходы, как на приобретение новой недвижимости, так и на сопутствующие этому затраты.

— Как избежать ошибок?

— Внимательно изучить вторичный рынок, проанализировать цены, параллельно подобрать оптимальный для себя вариант на первичном рынке, посетить объект, офис продаж, собрать информацию о застройщике. Только полный анализ полученной информации поможет посчитать выгоду от планируемой сделки.

— Как соотносится система трейд-ин с системой проектного финансирования и счетов эскроу?

— Скажем так, она не противоречит проектному финансированию или расчетам по эскроу, которые используются на первичном рынке.

В любом случае, после продажи вторичной недвижимости и покупки первичной, есть большая вероятность, что покупателю придется столкнуться с эскроу-счетом, так как по этой схеме работает достаточно много застройщиков.

Что касается структуры сделки, если застройщик осуществлял продажу с использованием аккредитивной схемы, то для покупателя при приобретении со стопроцентной оплатой не изменится ничего, он также должен поехать в банк, одновременно открыть аккредитив и счет эскроу.

Далее ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего в случае аккредитивной схемы – происходит раскрытие аккредитива и перечисление средств на счет эскроу, либо пополнение счета эскроу в случае отсутствия аккредитива. На момент подачи ДДУ на регистрацию, счет эскроу должен быть открыт, но пополнение его происходит только после регистрации.

До регистрации ДДУ покупатель получит от представителя банка договор счета эскроу, уведомление об открытии счета и его реквизиты. Кроме того у него будет поручение с указанием номера личного счета в банке, куда поступят денежные средства после окончания срока депонирования.

ДОМОСТРОЙРФ благодарит за помощь в подготовке интервью пресс-службу компании «РУСИЧ».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/domostroydon/obmen-jilia-po-treidin--chto-eto-takoe-i-stoit-li-s-nim-sviazyvatsia-5da6f66a1e8e3f00b34e1507

Обмен квартиры по схеме «трейд-ин»: плюсы и минусы

Трейд ин в недвижимости что это

Схему заключения сделок, получившую название «трейд-ин» (trade-in) уже нельзя назвать новой для российского рынка, однако в сфере торговли недвижимостью она пока не получила широкого распространения. Описать принцип данной схемы в действии можно просто — «в счет покупки новой вещи сдается старая».

Maria Barry. House For Sale

Для рынка недвижимости сделки по схеме «трейд-ин» — редкость, в Москве и Санкт-Петербурге на сегодняшний день только несколько риелторских агентств работают по принципу «ваша квартира в обмен на новострой».

Куда большую популярность такая схема обмена завоевала на автомобильном рынке — многие автосалоны предлагают вполне востребованную услугу — «вы нам старый автомобиль, мы вам — новый, с доплатой, конечно».

Подобная форма обмена, безусловно, сокращает сроки сделки и позволяет покупателю быстро получить новую вещь, не теряя время на поиск покупателей все равно не нужного старого имущества.

Но если с автомобильным рынком все более-менее понятно и достаточно просто, то схема «трейд-ин» на российском рынке недвижимости получила ряд особенностей и далеко не всегда становится оптимальным вариантом для покупателя.

В этой статье попробуем рассмотреть все особенности обмена квартир по принципу «трейд-ин», ее достоинства и недостатки.

Особенности обмена квартир «трейд-ин»

Понятно, что квартира — значительно более дорогая и нужная вещь, чем автомобиль. Даже обычная «однушка» в доме старой постройки в Москве может стоить несколько миллионов рублей, так что к сделкам с недвижимостью с особой опаской и вниманием подходят и покупатели, и продавцы.

В случае сделки по схеме «трейд-ин» риелтор мгновенно выкупает старую квартиру собственника, предоставляя взамен жилье в новостройке, то есть, осуществляя взаимозачет.

В этом заключается главное отличие подобного вида сделок от альтернативной купли-продажи с выкупом старой жилой площади, когда риелторское агентство просто выставляет предложенный лот в свободную продажу по своим каналам, дожидаясь, пока найдется покупатель.

Максимально сжатые сроки можно назвать главной особенностью сделки «трейд-ин» — отдав старую квартиру в счет оплаты части стоимости новой, покупатели могут сразу же переезжать на новое место жительства, сделка обычно занимает буквально два-три дня, которые уходят на проверку правоустанавливающих документов и оформление договоров.

Как отмечает специалист по подобным схемам обмена, адвокат Олег Сухов, схема «трейд-ин» используется и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости. Для примера приведем схему обмена квартиры, допустим, у станции метро «Сходненская», имеющей две жилые комнаты на более просторную трехкомнатную квартиру в Химках.

Рыночная цена двухкомнатной квартиры в данном районе составляет порядка 6 миллионов рублей, так как риелторское агентство выкупает жилье с дисконтом — в среднем 25%, ее стоимость будет установлена на уровне 4,5 миллионов рублей. Именно эта сумма и пойдет в зачет приобретения новой жилой площади.

Средняя цена «трешки» в Химках — 6,7 миллионов рублей, таким образом, новым владельцам придется доплатить еще 2,2 миллионов рублей.

К квартирам, которые принимают участие в сделках по схеме trade-in, специализированные агентства недвижимости выдвигают ряд требований:

  • жилая площадь должна располагаться исключительно на территории столицы. Квартиры в Подмосковье или, например, в Ленинградской области, в настоящее время в таких сделках участия не принимают. Связано это и со сравнительно небольшим спросом на подобного рода сделки в других городах, и с большой разницей в стоимости жилья — размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье где-нибудь в Электростали или Долгопрудном, будет слишком велик. В то же время в обмен на квартиру с «московской пропиской» застройщики и риелторы могут предложить не только жилье в одной из многочисленных новостроек столицы, но загородный коттедж или таунхаус в одном из подмосковных поселков. Все зависит от того, строительством каких именно объектов занимается девелопер и имеющегося на сегодняшний день выбора;
  • квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности, а не в аренде, пускай и долгосрочной, правоустанавливающие документы проверяются специалистами тщательно и скрупулезно;
  • риелторские агентства принимают во внимание исключительно квартиры, комната в семейном общежитии, коммунальной квартире или доля одного человека в общей жилой площади в сделках по схеме «трейд-ин» принимать участия не могут;
  • к «чистоте» квартиры выдвигаются особые требования, весьма нежелательно, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение совета опеки и попечительства. В таком случае риелторское агентство, вероятнее всего, откажет продавцу.

Достоинства обмена квартиры по схеме trade-in

Главным достоинством обмена старого жилья на новое по такой схеме можно назвать срочность и оперативность. Это самый быстрый способ переехать в приглянувшуюся, куда более благоустроенную квартиру или загородный коттедж, не дожидаясь продажи старой жилой площади, оформления ипотечного кредита и так далее.

Кроме того, в случае заключения сделки «трейд-ин» риелторское агентство берет на себя все заботы и хлопоты, связанные с оформлением документов и юридическим сопровождением обмена жилой площади. Продавцу квартиры не придется тратиться на рекламу, публикацию объявлений, заниматься сбором документов, расходовать средства на проведение экспертной оценки и так далее.

Минусы обмена «трейд-ин»

Несмотря на неоспоримые достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости. К основным минусам такого обмена можно отнести:

  • отсутствие большого выбора. Как правило, определенное агентство недвижимости или конкретный застройщик предлагают для заключения сделок по схеме trade-in только квартиры в собственном жилом комплексе, потому возможность выбирать район проживания или месторасположение здания предоставляется далеко не всегда;
  • цена старой квартиры, участвующее в обмене «трейд-ин» будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и девелоперские агентства приобретают квартиры с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены, что с учетом столичных цен чревато потерей 1-1,5 миллионов рублей от стоимости жилья. Средства продавцу не выплачиваются, а сразу зачисляются на счет девелопера в качестве основного взноса за новую жилую площадь;
  • далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую, благоустроенную квартиру. Зачастую застройщики предлагают жилые площади в еще строящихся домах, так что придется ждать окончания работ и ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, новая квартира может нуждаться в ремонте, что также отодвинет миг счастливого новоселья на достаточно длительное время. Весь этот период — до переезда на новую квартиру и завершения в ней ремонтных и отделочных работ, придется либо ютиться у родственников или же снимать жилье, так как старая квартира уже стала собственностью риелторского агентства или застройщика, а зачастую уже успела обрести новых владельцев. Такие дополнительные затраты и неудобства лишают сделку по схеме «трейд-ин» ее главного достоинства — быстроты переезда на новое жилье;
  • вероятность столкнуться с недобросовестными агентствами, предлагающими схему, которую Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», называет «лже-trade-in». В таком случае девелопер бронирует новую квартиру лишь на определенный срок, беря на себя обязанности за этот период реализовать старое жилье. Если же до оговоренного момента продать квартиру не удается, на продавца начинают оказывать давление, вынуждая снизить цену. Таким образом, единственное достоинство такой схемы — гарантированное резервирование квартиры-новостройки, однако установление крайнего срока продажи вторичной квартиры сводит и это преимущество на нет, так что никакого смысла в такой услуге риелторов специалисты не видят.

Впервые сделки по схеме trade-in появились на рынке недвижимости России в 2009 году, когда кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры и загородные дома первичного рынка. С помощью такой «взаимозачетной» схемы обмена застройщики стремились привлечь внимание потенциальных покупателей к новостройкам и активизировать продажи.

И все же, как показывает практика, за минувшие три года такая схема не стала востребованной и в случае, если продавец намеревается компенсировать часть стоимости новой квартиры за счет продажи старой, в 90% случаях используется альтернативная схема двойной купли-продажи, когда вторичное жилье выставляется на продажу риелторским агентством.

Эксперты единодушно советуют пользоваться схемами обмена «трейд-ин» только в том случае, если риск упустить приглянувшуюся квартиру в новом доме слишком велик, а сам жилой комплекс уже введен в эксплуатацию.

Во всех других вариантах лучше несколько раз подумать — стоит ли терять существенную часть стоимости собственной квартиры и торопиться.

По словам некоторых специалистов, лучшей альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади.

В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно и в то же время благодаря быстроте погашения ипотеки не переплатит слишком много по процентам.

Конечно, система ипотечного кредитования в нашей стране также имеет ряд недостатков и назвать ее совершенной никак нельзя, однако минусов у обмена квартиры по схеме «трейн-ин» больше, чем достоинств, потому в ближайшее время она вряд ли станет популярней на рынке недвижимости нашей страны.

Кроме бросающихся в глаза недостатков, уменьшающих привлекательность такой схемы для продавцов, у самих застройщиков на сегодняшний день тоже нет необходимости в привлечении покупателей с помощью «зачетной» схемы — спрос на московские новостройки стабилен и в ближайшее время снижаться не будет.

Анна Седых, рмнт.ру

16.07.12

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/obmen-kvartiry-po-sxeme-treyd-in-pljusy-i-minusy.381758/

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Трейд ин в недвижимости что это

Artkot/Depositphotos

Трейд-ин — это не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Представим ситуацию: у вас есть квартира, которую вы хотите продать, чтобы купить квартиру в новостройке.

Вы начинаете выбирать жилье в строящемся доме, и одна из компаний предлагает схему: мы выкупаем вашу квартиру с дисконтом за срочность, а полученные от продажи деньги покрывают (полностью или частично) стоимость квартиры в новостройке.

Таким образом, вы продаете недвижимость через застройщика, а по итогам сделки получаете документы на квартиру в строящемся доме, которую ему какое-то время надо ждать. Такова суть системы трейд-ин. Но есть нюансы.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва):

— На мой взгляд, самый главный плюс для покупателя — это возможность забронировать и зафиксировать стоимость квартиры в новостройке на время реализации своей квартиры на вторичном рынке.

Фиксация стоимости новостройки до момента реализации собственного жилья — своего рода страховка от повышения цен в проекте, что позволяет четко планировать расходы на покупку.

Также схема трейд-ин выгодна покупателям, не получившим одобрения по ипотеке.

Для агентства же главное преимущество сделки по схеме трейд-ин заключается в том, что после продажи своей квартиры на вторичном рынке клиент приобретает квартиру в новостройке из портфеля агентства. Таким образом, продажи по трейд-ин позволяют нарастить общий объем продаж, в частности в «БЕСТ-Новострой», сделки по этой схеме составляют около 12% от общего объема сделок.

Аналогично дополнительным источником привлечения клиентов является трейд-ин и для застройщиков, готовых работать по этой схеме, — комплексы с наличием такой программы выигрывают за счет лояльного подхода к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.

Иногда проводят параллели между продажей по системе трейд-ин и обычной альтернативной сделкой. На наш взгляд, главный плюс трейд-ин — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время реализации квартиры клиента. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому дополнительные средства искать не придется.

Также отпадает риск, что выбранную квартиру купит кто-то другой. Во-вторых, обе сделки проводятся в режиме «одного окна». Клиенту не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры. Кроме того, комиссия агентства при продаже по трейд-ин ниже, чем при других сделках, так как основную прибыль агентство получает с продажи новостройки.

Большинство клиентов, обращающихся к нам по программе трейд-ин (70 из 100%), продают не единственное жильё, у них есть, где жить, поэтому проблем с переездом на время подготовки объекта к сдаче обычно не возникает.

Как правило, вторичное жилье, которое они продают с целью приобретения новостройки, — это доставшиеся по наследству квартиры, иногда очень просторные и расположенные в хороших локациях.

В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и купила сразу три квартиры в новостройках.

Словом, на наш взгляд, минусов в этой системе нет, если не считать минусом дисконт в размере 5–7%, который необходим, чтобы продать вторичную квартиру в короткие сроки. Но наших клиентов это не пугает. Главное, что такая сделка требует минимум наличности.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Евгений Сергеевич Пестов, директор агентства недвижимости «Отдел ПРОдаж» (Новосибирск):

— Ряд плюсов, безусловно, есть, но и минусы не стоит списывать со счетов. Основной — это, пожалуй, потеря в стоимости продаваемого объекта. В разных компаниях она разная, в среднем 7–10% от оценки компанией-застройщиком.

А как вы понимаете, эта оценка может быть сильно ниже реальной цены в рынке, ведь это выгодно в первую очередь самому застройщику.

Кроме того, не все застройщики (а если быть честным до конца, то очень немногие) позволяют жить в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а это значит, что собственнику придется жить какое-то время в съемной квартире.

И еще один существенный минус: по системе трейд-ин вы обмениваете готовое жилье на право требования на вновь приобретаемое жилье (не на фактическую собственность). Как ни крути, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, схема покупки в ипотеку намного безопаснее. Вы можете продать свою старую квартиру после сдачи дома, а разницей покрыть ипотеку (частично или полностью).

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» (Санкт-Петербург):

— В Санкт-Петербурге системы трейд-ин нет как таковой. По нашей информации, застройщики не выкупают квартиры, а продают по сниженной цене через свои аффилированные агентства недвижимости. Кроме того, иногда применяются схемы срочной продажи, но в этом случае стоимость объекта снижается на 10–20%.

Такой сценарий абсолютно не выгоден продавцу. Надо понимать, что собственник квартиры так или иначе все равно имеет дело с агентством недвижимости.

Таким образом, нет смысла ограничиваться лишь той риелторской компанией, которую предлагает застройщик.

Кроме того, большинство агентств предлагает квартиры в новостройках по ценам строительных компаний, поэтому выгоднее сначала продать свою старую квартиру, а потом уже купить новую.

По нашему мнению, перспективы у такой системы мало. Любой срочный выкуп предполагает серьезный дисконт. Если же теоретически предположить, что застройщик выкупает объект, то у него появляется необходимость продажи такого лота и, как следствие, возникает серьезная налоговая нагрузка.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet (Москва):

— Агентство, которое занимается продажей новостроек и вторичной недвижимости, делает все возможное, чтобы реализация недвижимости прошла в сроки, необходимые клиенту, — в рамках договора бронирования или действующего договора на приобретение новостройки. Возможный дисконт при этом будет зависеть от рынка (на сегодня он незначительный, не более 5%). Для агентства реализация недвижимости — уже несомненный плюс.

Трейд-ин иногда пытаются сравнить с альтернативной сделкой, но забывают, что альтернативная сделка предполагает приобретение только вторичной недвижимости — с новостройками альтернатива не выстраивается.

Сделка трейд-ин лишь условно попадает под признаки альтернативной — клиент получает деньги и практически одновременно их инвестирует.

Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с повышением стоимости вторички, однако, действуя в рамках одного агентства, клиент быстро получает информацию по срокам удорожания объектов, что позволяет гораздо выгоднее провести сделку.

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ (Москва):

— Трейд-ин жилья — услуга не самая распространенная, и даже не все агентства недвижимости предоставляют ее, не говоря уж о застройщиках. Это заведомо сужает потенциальную область поиска новостройки. Кроме того, для обмена подойдет не любая квартира.

Агентство постарается отсеивать только откровенный неликвид (например, однушка без ремонта на первом этаже в ветхом доме престижного района или квартира с очень непрозрачной историей). Но если квартиру нельзя реализовать быстрее, чем за три месяца, даже с хорошей скидкой, то трейд-ин просто не получится.

Смысл системы ведь в быстрой реализации имущества клиента и внесения вырученных средств за новую квартиру.

И еще один важный момент: потеря в стоимости будет ощутимой в любом случае, ведь для быстрой и гарантированной продажи потребуется идти на уступки, в первую очередь в стоимости. Для низколиквидных вариантов это выгодно, а хорошую квартиру по адекватной цене проще продать свободно и потом распоряжаться вырученной суммой.

Наконец, есть риск и для агентства. Трейд-ин не является альтернативной сделкой — технически это отдельно продажа и покупка. Агентства ставят условие: обе сделки должны проходить в один день в одном отделении банка, так как в противном случае недобросовестный клиент может просто отказаться от брони, использовав под предлогом трейд-ин просто возможность быстро продать свою квартиру.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Альтернативная сделка предполагает участие более двух сторон, но это одна сделка, на которой одновременно присутствуют все участники.

Самая простая — трехсторонняя: покупатель квартиры, продавец, обменивающий свою квартиру на альтернативную, и продавец этой самой альтернативной квартиры.

Дело в том, что вторая сторона (продавец, меняющий свою квартиру на альтернативную) даже не видит денег от продажи своего жилья — они сразу идут в зачет покупки новой квартиры.

Трейд-ин, по сути, маркетинговый продукт, услуга, которую легко понять клиенту: если у него есть недвижимость в собственности и желание приобрести квартиру в новостройке, то он может использовать свое жилье для полной или частичной оплаты нового.

Технически же это три шага: резерв квартиры в новостройке, продажа имеющегося жилья и выкуп забронированного.

Все равно сначала нужно продать квартиру клиента, так как агентство и тем более застройщик не будут выкупать ее, ведь придется оформить эту квартиру в собственность на юрлицо, а затем продавать с уплатой НДФЛ.

Поэтому при оформлении трейд-ин сначала оценивается квартира клиента и таким образом определяется величина его скидки на новую квартиру при условии продажи старой, затем на достаточно длительный срок (как правило, от месяца) резервируется квартира в новостройке, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет свободная продажа: клиент получает деньги, просто он обязан сразу же подписать ДДУ и внести их на расчетный счет застройщика.

Трейд-ин накладывает ряд ограничений на выбор объекта.

Во-первых, если клиенту понравилась квартира в том или ином жилом комплексе, его может не устроить размер скидки, которую брокерское агентство этого жилого комплекса предложит при условии передачи в трейд-ин его старой квартиры.

Во-вторых, само агентство может не предложить клиенту трейд-ин, если его объект неликвиден и его можно реализовать в течение одного-двух месяцев только со скидкой 30% или более, да и ни один собственник на такое не пойдет.

Но трейд-ин очень выгоден, если вам понравилась редкая квартира в хорошо продающемся проекте: пока вы будете искать покупателя на свое жилье, новое с большой долей вероятности вас не дождется.

А чтобы у застройщика был веский аргумент зарезервировать и без того ликвидную квартиру, он должен быть уверен, что клиент сможет покрыть необходимую сумму.

Гарантом в этом случае выступает недвижимость клиента на продажу.

Не пропустите:

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Как переехать с Крайнего Севера в Краснодар?

Хочу переехать из Азербайджана в Крым. Как это сделать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/obmen_zhilya_po_treyd_in__stoit_li_s_nim_svyazyvatsya/7994

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.